Privat verkaufen in Österreich · vom Immobilienberater in Pension

Ihr Haus. Ihr Verkauf. Ihre Provision bleibt bei Ihnen.

Ich begleite Sie Schritt für Schritt durch Ihren privaten Hausverkauf – von der richtigen Preisfindung bis zur Schlüsselübergabe. Mit Checklisten, Bewertung und dem Wissen aus der Praxis eines Immobilienberaters.

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43Verkäufe pro Jahr 55Immobilien erfolgreich akquiriert pro Jahr ~200Bewertungen jährlich
Gezeichneter Immobilienberater zeigt einladend auf ein Einfamilienhaus

Was Sie an Provision sparen

Österreich – bis 3 % + 20 % USt
400.000 €
Übliche Verkäuferprovision bei einem Makler 14.400 € 3 % + 20 % USt. Richtwerte, die tatsächliche Provision wird frei vereinbart.
Gezeichnete Figur von ImmoPrivatVerkauf: Immobilienberater mit Hausschlüssel
Wer hinter ImmoPrivatVerkauf steht

Wissen aus der Beratungspraxis – für Eigentümer, die selbst verkaufen.

ImmoPrivatVerkauf wurde von einem Immobilienberater in Pension aus Österreich entwickelt. In seiner aktiven Zeit hat er pro Jahr 43 Verkäufe abgeschlossen, 55 Immobilien erfolgreich akquiriert und rund 200 Bewertungen durchgeführt. Hier gibt er weiter, was Makler selten erzählen: wie Sie den richtigen Preis finden, Ihr Haus mit wenig Geld besser präsentieren und Besichtigungen souverän führen.

Der Weg zum Verkauf

In neun Schritten privat verkaufen

  1. Entscheidung klären

    Warum verkaufe ich – z. B. Erbschaft, Trennung, Haus zu groß – und wie soll mein Leben danach aussehen?

  2. Unterlagen beschaffen

    Grundbuch (kostenlos über JustizOnline), Kataster, Widmung, Pläne, Energieausweis.

  3. Preis finden

    Realistisch bewerten statt hoch einsteigen und lange warten.

  4. Grundbuch verstehen

    Eigentümer und Belastungen kennen, bevor Fragen kommen.

  5. Property Reset

    Entrümpeln, reinigen, Garten pflegen – für einige tausend Euro.

  6. Objekt erfassen

    Alle Daten einmal vollständig und ehrlich aufnehmen.

  7. Exposé & Fotos

    20 Fotos in der richtigen Reihenfolge, klare Eckdaten.

  8. Besichtigungen

    Termine vorgeben, wenig reden, Interessenten bündeln.

  9. Kaufanbot bis Übergabe

    Notar oder Anwalt, Treuhandkonto, Übergabeprotokoll.

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Was Makler Ihnen selten sagen

Warum ein zu hoher Startpreis Sie Geld kostet

Viele Eigentümer denken: „Ich starte mit 450.000 €, runtergehen kann ich immer noch.“ Das ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf. Zu hohe Preise bringen kaum Anfragen. Nach etwa zwei Monaten am Markt fragen sich Interessenten, was mit dem Haus nicht stimmt.

Besser ist ein realistischer Preis knapp unter einer runden Grenze, zum Beispiel 395.000 € statt 400.000 €. Viele Käufer suchen mit Suchprofilen „bis 400.000 €“. Viele Anfragen in den ersten drei bis vier Wochen erzeugen Dynamik – und genau die bringt gute Angebote.

Und bei mehreren Interessenten kann der Preis auch nach oben gehen: Kaufanbote über dem Angebotspreis sind dann durchaus möglich. Fragen Sie alle Interessenten nach ihrem besten Angebot.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Meistens nicht. Für ein Einfamilienhaus aus den 1980ern mit etwa 130 m² liegen grobe Budgetrahmen vor Förderungen so:

Thermische Sanierung inkl. WärmepumpeUmfassende Modernisierung
Österreich80.000–120.000 €225.000–240.000 €

Diese Beträge holen Sie beim Verkauf selten vollständig zurück. Lohnender sind günstige Maßnahmen, die das Vorhandene sichtbar machen.

Property Reset: 4.800 €, die sich rechnen können

Entrümpelung (ca. 1.500 €), Grundreinigung (ca. 1.500 €) und ein Garten-Reset (ca. 1.800 €) verändern die Bausubstanz nicht. Aber sie verändern, was ein Käufer sieht.

Bei einem vollgestellten, ungepflegten Haus rechnet der Käufer im Kopf: „Entrümpelung 10.000, Garten 10.000, Reinigung 10.000 …“ und zieht schnell 30.000 € ab. Beim gepflegten Haus denkt er: „Älter, aber offensichtlich gut gepflegt.“ Schon 2 % höherer Verkaufspreis sind bei 400.000 € rund 8.000 €.

Besichtigungen: Sie geben den Takt vor
  • Nur bei Tageslicht und unter der Woche – wer nur sonntags abends kann, ist selten ein Käufer.
  • Alle Entscheider sollen dabei sein, und die Finanzierung sollte mit der Bank besprochen sein.
  • Termine im 45-Minuten-Takt bündeln: Wer den nächsten Interessenten an der Tür trifft, spürt die Nachfrage.
  • Mit Garten und Keller beginnen, im Wohnzimmer enden. Wenig reden, Fragen kurz beantworten.
  • Zum Abschied: „Schlafen Sie eine Nacht darüber.“ Das zeigt, dass Sie nicht unter Druck stehen.
Mängel ins Exposé schreiben? Ja.

Ein feuchter Keller gehört ins Exposé. Ehrlichkeit schafft Vertrauen, bei älteren Häusern ist das nicht ungewöhnlich – und der Käufer kann später nicht 30.000 € abziehen oder sagen, er habe es nicht gewusst.

Zweitwohnsitz erlaubt? Das entscheidet oft über Käuferkreis und Preis

Viele Käufer – gerade in Tourismusregionen – suchen eine Ferien- oder Zweitwohnung. Ob sie Ihre Immobilie so nutzen dürfen, regelt jedes Bundesland anders. Ist es nicht erlaubt, kommen nur Käufer in Frage, die dort ihren Hauptwohnsitz haben. Das kann den Käuferkreis und damit den Preis deutlich verändern.

BundeslandRegel in Kürze
SalzburgIn 91 Beschränkungsgemeinden (z. B. Zell am See, Saalbach, Bad Gastein, St. Gilgen) nur in eigens ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten
TirolNeue Freizeitwohnsitze grundsätzlich verboten – nur wenn bereits im Verzeichnis der Gemeinde eingetragen oder entsprechend gewidmet
VorarlbergFerienwohnung nur mit eigener Widmung oder Bewilligung der Gemeinde – auch für die Eigennutzung
KärntenFreizeitwohnsitze brauchen eine eigene Sonderwidmung
OberösterreichIn 24 Gemeinden (v. a. Salzkammergut, Attersee, Mondsee) ist der Kauf als Freizeitwohnsitz grundsätzlich nicht zulässig
SteiermarkIn rund 100 Vorbehaltsgemeinden (z. B. Schladming, Bad Aussee) kann die Gemeinde Zonen ohne neue Zweitwohnsitze festlegen
Niederösterreich, Wien, BurgenlandKeine besondere Beschränkung

Dazu kommen in Salzburg, Tirol, der Steiermark, Vorarlberg und Kärnten je nach Gemeinde Zweitwohnsitz- oder Leerstandsabgaben. Klären Sie die Situation vor dem Inserat – ein eingetragener Freizeitwohnsitz ist zum Beispiel in Tirol ein echtes Verkaufsargument.

Bei uns automatisch: Für Ihre Adresse prüfen wir, ob eine Beschränkung gilt, und erklären Ihnen, was das für Ihren Verkauf bedeutet.

Allgemeine Orientierung, Stand Oktober 2026 – verbindlich ist die Auskunft Ihrer Gemeinde bzw. Ihres Vertragserrichters. Quellen: Raumordnungs- und Grundverkehrsgesetze der Länder sowie die dazugehörigen Verordnungen, abrufbar im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS).

Warum wir das für Sie übernehmen

Grundbuch, Kataster, Flächenwidmung: für Laien kompliziert geworden

Früher ging man zum Bezirksgericht und zur Gemeinde. Heute sind die Unterlagen für Ihren Verkauf auf drei verschiedene Stellen und viele Online-Portale verteilt – jede mit eigener Anmeldung, eigenen Fachbegriffen und eigener Suche.

UnterlageWer ist zuständig?Was Sie selbst brauchen
GrundbuchauszugJustiz (Bezirksgericht), Abruf über JustizOnlineID Austria sowie Katastralgemeinde (KG) und Einlagezahl (EZ) – die kaum jemand auswendig weiß
KatasterplanBundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV)KG und Grundstücksnummer, Umgang mit einem Kartenportal
FlächenwidmungGemeinde und Land – neun Bundesländer, neun verschiedene PortaleDas richtige Landesportal finden, Kartenebenen einschalten, Planzeichen lesen

Unsere Lösung: Sie geben nur Ihre Adresse an – für jede Adresse in Österreich.

Ob Wien, Graz, Linz, Innsbruck oder ein Dorf im Waldviertel: Wir ermitteln KG, Einlagezahl, Grundstücksnummer, Fläche und das zuständige Bezirksgericht aus den amtlichen Daten von rund 2,5 Millionen Adressen und stellen Kataster, Flächenwidmung und den Weg zum Grundbuch für Sie zusammen – mit einer verständlichen Erklärung, was davon für Ihren Verkauf wichtig ist. Kein Suchen, keine Fachbegriffe, keine Behördenwege.

Nur den Grundbuchauszug anfordern – 9,90 €

Pilotphase: die ersten 10 Bewertungen sind kostenlos

Wählen Sie, wie viel Unterstützung Sie brauchen

Für Immobilien in Österreich

Startpaket Österreich

49 € einmalig, sofort zum Download

Alle wichtigen Unterlagen auf einmal – ohne Suchen und Behördenwege, verständlich erklärt.

  • Sie geben nur Ihre Adresse an – wir ermitteln für jede Adresse in Österreich KG, Einlagezahl und Grundstück und stellen Kataster und Flächenwidmung zusammen
  • Verständliche Erklärung, was in Grundbuch und Widmung für Ihren Verkauf wichtig ist
  • Objektaufnahme-Formular für Haus oder Wohnung
  • 15 Seiten Checklisten und Formulare zum Ausdrucken
  • 20-Fotos-Checkliste und Besichtigungsprotokoll
  • Ablauf vom Kaufanbot bis zur Übergabe
Jetzt vormerken – ab November
Pilotphase · noch kostenlos

Bewertung mit Verkaufsanalyse

0 € statt 149 €, gegen Ihr ehrliches Feedback
  • Ergebnis innerhalb von 24 Stunden
  • Marktwerteinschätzung mit Vergleichsdaten
  • Persönliche Verkaufsanalyse aus der Beratungspraxis
  • Empfehlung zu Angebotspreis und Preisstrategie
  • Welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf lohnen – und welche nicht
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Profi-Exposé & Komplettbegleitung

bald Warteliste
  • Fertiges Exposé aus Ihren Daten und Fotos
  • Inseratstext für die großen Portale
  • Vorlagen für Kaufanbot und Übergabeprotokoll
  • Begleitung durch den ganzen Verkauf
Auf die Warteliste

Bald erhältlich: Startpaket und Grundbuchauszug können Sie ab November bestellen und sicher per Karte, Apple Pay oder Google Pay bezahlen. Merken Sie sich jetzt kostenlos vor – wir melden uns, sobald es losgeht. In der Pilotphase ist die Bewertung kostenlos.
Alle Preise sind Endpreise. Kleinunternehmer gemäß § 6 Abs. 1 Z 27 UStG – es wird keine Umsatzsteuer ausgewiesen.

Bewertung anfordern

Daten und Fotos hochladen – Bewertung in 24 Stunden

  1. Formular ausfüllen – je genauer, desto besser die Bewertung.
  2. Fotos hochladen – außen, Garten, alle Räume, Heizung. Handyfotos reichen.
  3. Bewertung erhalten – innerhalb von 24 Stunden per E-Mail als PDF.

Tipp: Laden Sie Ihre ausgefüllte Objektaufnahme und Ihren Grundbuchauszug gleich mit hoch – so wird die Bewertung genauer.

Neu: Objektaufnahme online ausfüllenSchritt für Schritt, auch am Handy – mit Fotos und Grundbuchauszug. Ihre Eingaben werden zwischengespeichert.Objektaufnahme starten
Noch keine Fotos ausgewählt.
Häufige Fragen

Gut zu wissen

Darf ich mein Haus ohne Makler verkaufen?

Ja. Ein Makler ist in Österreich nicht vorgeschrieben. Den Kaufvertrag erstellt immer ein Notar, Anwalt oder Vertragserrichter.

Vermitteln Sie Käufer?

Nein. Sie bleiben Verkäufer und entscheiden selbst. ImmoPrivatVerkauf liefert Wissen, Werkzeuge und Unterlagen für Ihren eigenen Verkauf.

Was spart der Käufer?

Auch der Käufer zahlt keine Maklerprovision. Das ist ein gutes Argument in der Preisverhandlung.

Warum ist das heute so kompliziert?

Grundbuch, Kataster und Flächenwidmung liegen bei drei verschiedenen Stellen – Justiz, Vermessungsamt und Gemeinde bzw. Land – mit jeweils eigenem Online-Portal. Für den Grundbuchauszug brauchen Sie zudem Katastralgemeinde und Einlagezahl, die fast niemand kennt. Genau diese Arbeit nehmen wir Ihnen ab: Sie geben Ihre Adresse an, den Rest erledigen wir.

Bekomme ich den Grundbuchauszug kostenlos?

Ja. Seit 1. Oktober 2026 können Eigentümer den Grundbuchauszug ihrer eigenen Liegenschaft kostenlos über JustizOnline abrufen. Sie brauchen dafür Ihre ID Austria. Im Startpaket erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie das geht – und was die Einträge für Ihren Verkauf bedeuten. Für den Kaufvertrag braucht ihn später ohnehin Ihr Notar oder Anwalt.

Was, wenn ich Rechtsfragen habe?

Fragen zu Grundbucheintragungen oder Verträgen klären Sie mit dem Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten.